L’achat d’une résidence principale reste souvent l’opération financière la plus importante dans la vie des individus. Aussi, la majorité des personnes finance cet achat en ayant recours à un crédit immobilier sur de nombreuses années. Il est assez courant de voir des personnes s’endetter sur 15 ans et parfois davantage. Pour beaucoup de personnes (notamment la classe moyenne), la résidence principale occupe une place prépondérante dans leur patrimoine. Pour ces raisons, il est essentiel de bien s’informer avant l’achat d’une résidence principale. Et de peser le pour et le contre avant de se lancer dans l’achat de son logement.
Des frais importants à l’achat
Acheter un bien immobilier mobilise beaucoup de ressources, financières mais aussi psychologiques. Il y a tout d’abord les multiples déplacements pour visiter des biens immobiliers et trouver le bien qui vous convient. Vient ensuite la négociation du crédit immobilier et enfin la finalisation de l’achat du bien, chez le notaire. Ces étapes prennent du temps et de l’énergie. La plus grosse dépense se fera au moment de l’achat, vous devrez vous acquitter des frais d’achat, ces derniers incluent les frais de notaire et des droits d’enregistrement (allant au Trésor Public). Ces frais représentent de l’ordre de 6-8% de la valeur du bien (le taux varie notamment en fonction de la valeur du bien). Ces frais représentent une perte immédiate sur la valorisation de votre patrimoine. Une fois propriétaire, il sera donc important de rentabiliser votre achat.
Les bonnes questions à se poser
Votre carrière professionnelle
L’achat de la résidence principale ne devient rentable qu’après plusieurs années. Si vous revendez votre bien peu de temps après son achat, l’opération sera financièrement perdante comparée au cas où vous seriez resté locataire. L’explication à cela est qu’à prix de vente équivalent, vous perdez les frais d’achat mentionnés dans le précédent paragraphe dont le coût excède le coût d’un location sur la courte période de temps considérée en cas de déménagement rapide.
Ainsi, l’achat de la résidence principale implique que vous soyez stabilisé géographiquement. Dans le cas de certaines professions, il est parfois intéressant de conserver sa mobilité pour évoluer vers des postes plus intéressants. Dans ce cas, on peut investir en immobilier autrement, via les SCPI par exemple. Avant d’acheter votre résidence principale, assurez-vous que ce choix n’aura pas d’incidence négative sur votre carrière. Dans le cas contraire, il est important que vous ayez pleinement conscience de l’éventuel frein à votre carrière et l’acceptiez.
Franchir le seuil de rentabilité
À l’instant où vous achetez votre résidence principale, la valeur estimée de votre patrimoine diminue d’un montant équivalent à celui des frais d’achat de la résidence (drois de mutation, frais de notaire). Pour rentabiliser cette opération financière, il faudra généralement plusieurs années afin que les économies cumulées en évitant de payer un loyer compensent les frais d’achat. De plus, il ne faut pas oublier que le propriétaire a des charges supplémentaires par rapport au locataire : taxe foncière et entretien du bien notamment.
Dans le cas où la résidence se trouve dans un lieu où les rendements locatifs (prix à la location/prix d’achat) sont importants (cas dans certaines villes de province et en campagne), l’achat d’une résidence principale se rentabilise rapidement, en moins de 10 ans. En revanche, dans les villes où les rendements locatifs sont faibles (cas de Paris), il faudra un temps important (plus de 20 ans) pour rentabiliser l’achat de la résidence principale. Dans ces conditions, il vaut mieux être sûr de ses décisions, et notamment anticiper ses besoins (agrandissement de la famille par exemple) avant de passer à l’achat. Pendant des années, l’immobilier montait donc une personne pouvait acheter sans trop se soucier des considérations financières. Sachez que rien ne garantit la poursuite de cette forte hausse, en particulier dans les zones rurales où la demande est faible (la tertiarisation de l’économie française et la mécanisation de l’agriculture ont vidé les campagnes, au profit des villes et des zones péri-urbaines).
Un point important à savoir : être propriétaire de sa résidence principale est un excellent moyen pour se couvrir contre l’inflation des prix. C’est la raison pour laquelle on recommande souvent aux gens d’être propriétaires de leur résidence principale au moment de la retraite.
Y a-t-il une taxe sur la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale ?
Non. Il n’y a pas de taxe sur la plus-value réalisée lors de la revente de la résidence principale.
