L’immobilier est le placement préféré des Français. Les sommes investies sont souvent importantes, nous vous conseillons donc d’être vigilants et d’avoir une bonne stratégie d’investissement.
Pour investir dans l’immobilier, nous recommandons l’investissement sur des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Les SCPI permettent de devenir propriétaire d’un parc immobilier diversifié et de recevoir des loyers. Et ce, sans les contraintes du propriétaire bailleur (travaux, gestion locative, etc.).
Les trois avantages d’investir dans l’immobilier via l’effet de levier du crédit sont :
- optimiser votre retour sur le capital (notamment en se construisant un patrimoine en partant de 0) ;
- adoucir votre fiscalité en déduisant les intérêts d’emprunts et les primes d’assurance emprunteur de vos revenus fonciers (avec le régime réel) ;
- garder son cash pour le placer dans des fonds actions (comme les trackers ETF).
Les avantages du crédit pour se construire un patrimoine
Investir dans l’immobilier à crédit est souvent une nécessité (pas le cash disponible).
Cependant, même si vous avez les moyens d’acheter comptant, le plus avantageux est très souvent d’acheter à crédit pour optimiser votre retour sur le capital tout en allégeant votre fiscalité (déduire de ses revenus fonciers les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance emprunteur).
Optimiser votre retour sur le capital
Pour investir dans l’immobilier, souvent, vous pouvez apporter “seulement” 10 % de la somme en apport et emprunter le reste. Et pour cause, les banques exigent généralement un apport de 10 % (évitez de mettre au-dessus de 20 % d’apport).
La plupart du temps, cet apport est notamment utilisé pour payer vos frais de notaire pour un bien immobilier physique ou bien vos frais de souscription (d’entrée) pour les SCPI.
Toutefois, si vous avez un très bon dossier, vous pouvez emprunter la totalité du montant sans mettre d’apport. Dans ce cas, on dit que vous empruntez à 110 % (le prix du bien plus l’apport).
Alléger sa fiscalité
Si vous empruntez et que vous optez pour le régime réel, alors vous pourrez déduire de nombreux frais, dont les intérêts d’emprunts et les primes d’assurance emprunteur (article 31 du Code général des impôts). Nous verrons cela concrètement dans notre exemple en bas.
Acheter l’immobilier à crédit et garder le cash pour le placer en ETF Monde
L’avantage d’acheter de l’immobilier à crédit est que vous pouvez investir votre cash dans des fonds actions qui rapportent environ 8 % par an. Ainsi, une fois votre investissement immobilier réalisé avec maximum 10 à 20 % d’apport, vous pouvez investir le reste dans des trackers ETF.
Par exemple, vous pouvez investir sur un ETF World qui rapporte en moyenne environ 8 % depuis 1987. Ainsi, avec l’ETF World, vous êtes très diversifié. Puisque vous investissez sur les 1 500 plus grosses entreprises mondiales.
Pour rappel, un ETF est un fonds de gestion passif qui cherche à répliquer un indice de référence comme le CAC 40 ou le MSCI World. À l’inverse des fonds de gestion actifs qui cherchent à battre leur indice de référence souvent en vain. Et pour cause, selon l’étude SPIVA, sur 20 ans, 94 % des ETF ont battu les fonds internationaux.
Les avantages d’investir dans des SCPI
Les SCPI ont trois avantages majeurs par rapport à l’investissement immobilier locatif en direct.
Premièrement, les SCPI sont un investissement passif. En effet, vous déléguez la tout à la société de gestion (travaux, gestion locative, etc.) qui vous verse des loyers.
Deuxièmement, vous pouvez diversifier vos investissements géographiquement (Paris, province, pays européens) et sectoriellement (immobilier de bureaux, locaux commerciaux, hôtels, entrepôts de logistiques, etc.). En pratique, vous pouvez investir sur un panier de 3-5 SCPI (à partir de 500 € par SCPI).
Troisièmement, les rendements sont bons (généralement, supérieur à l’inflation) aux alentours de 4 % (et 7 % pour les meilleures SCPI).
Un exemple d’investissement immobilier à crédit
Investir dans l’immobilier à crédit ou en cash, quelle différence sur votre capital ?
Marie hérite de 100 000 €. Elle hésite entre deux options :
Option 1 : Investir sur de l’immobilier à crédit sur 20 ans (10 000 € d’apport), et les 90 000 € restant sur un ETF Monde.
Option 2 : investir la totalité du cash en comptant sur de l’immobilier. Par exemple, sur des SCPI.
Les postulats
- L’ETF Monde a une performance annualisée de 8 %. Nous investissons la somme en une fois dans un PEA (enveloppe capitalisante la plus avantageuse pour investir en bourse). Marie ne va pas toucher à son capital et ainsi “laisser courir” les intérêts composés (intérêts sur intérêts).
- Marie est en TMI (tranche marginale d’imposition) à 30 %. Ainsi, elle paie 47,2 % d’impôts sur son résultat foncier (revenus fonciers – charges déductibles) soit 30 % de TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Pour simplifier, le rendement du bien est constant à 5 000 euros de loyer annuel (5 % par an) et pas de revalorisation du prix du bien immobilier.
- Aussi, on estime que les charges (hors intérêts d’emprunts et primes d’assurance emprunteur) sont constantes à 1 600 €.
Ainsi, dans ce cas, le régime réel devient plus rentable que le micro BIC. Et pour cause, vous avez le choix entre 2 régimes : réel ou micro BIC. Fiscalement, en location nue, avec le micro BIC, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 30 % (soit 1 500 € qui est inférieur à 1 600 €).
- Le tableau d’amortissement utilisé pour le prêt de 20 ans sur 90 000 € (100 000 € emprunté – 10 000 € d’apport) se base sur un taux d’intérêt à 3,4 % et une assurance emprunteur à 0,36 %.
Sur 20 ans, cela représente 40 644 € de charges déductibles du résultat (34 164 € d’intérêt d’emprunt plus 6 480 € de primes d’assurance emprunteur). Vous pouvez effectuer la souscription à un emprunt immobilier avec Empruntis.
Résultats de la simulation
Pour l’investissement immobilier, en optant pour l’option 1, Marie économise 19 184 € d’impôts sur les 20 ans de son prêt (charges déductibles liées à l’emprunt de 40 644 € multiplié par 47,2 % d’imposition).
La maigre consolation d’investir en cash est de recevoir les loyers. Toutefois, ces revenus locatifs sont très fortement imposés. En achetant au comptant Marie aurait reçu 1 795 € par an (5 000 € – (5 000 € -1 600 €) × 47,2 %).
Au bout de 20 ans, le patrimoine immobilier et le loyer reçu sont les mêmes. En effet, la valeur de l’immeuble reste à 100 000 € et les loyers perçus sont de 1 795 €.
Pour l’investissement sur l’ETF Monde au sein d’un PEA, grâce à la puissance des intérêts composés (intérêts sur intérêts), Marie dispose désormais de 419 486 € (90 000 € × 1,08^20)
Au total, après 20 ans, en choisissant l’option 1 (effet levier et placer ses liquidités en ETF Monde) Marie économise près de 20 000 € d’impôts et accumule un patrimoine de 400 000 € plus élevé qu’avec l’option 2. Et ce, tout en étant pleinement propriétaire du bien immobilier locatif (comme dans l’option 2).
Pour conclure, nous vous recommandons de construire un patrimoine immobilier avec l’effet levier du crédit (optimiser votre retour sur le capital) et de garder votre cash pour investir sur des supports très rémunérateurs comme l’ETF Monde.
